Kupci nekretnina u Republici Srpskoj obično vjeruju da je najteži dio posla iza njih kada pronađu odgovarajući stan i dogovore cijenu, a onda se suoče s hrpom papirologije i dodatnim troškovima koji nerijetko prelaze i nekoliko hiljada maraka.
Notarske usluge, upis vlasništva, procjena nekretnine, hipoteka, osiguranja i brojne takse samo su dio onoga što moraju platiti prije nego što preuzmu ključeve. Cijela procedura, od pronalaska stana do uknjižavanja vlasništva, u prosjeku traje oko dva mjeseca, ali se nerijetko i produži.
Tako će, na primjer, za stan vrijedan od 150.000 KM do 200.000 KM obavezni troškovi notara i upisa vlasništva sigurno premašiti 1.000 maraka i to samo ako nije kupljen na kredit.
Predsjednik Notarske komore RS Borislav Radić objašnjava za Capital da nema velike razlike u kupovini stanova u novogradnji i starogradnji, ali da u nekim slučajevima mogu nastati dodatni troškovi.
Na kredit duplo skuplje
“Kupac će platiti otprilike od 1.000 KM do 1.100 maraka za dodatne troškove. Ako se kupuje stan kreditom, onda se mora računati trošak od još toliko“, kaže Radić.
Iako zakon propisuje da kupac i prodavac solidarno snose troškove, u praksi gotovo sve obaveze padaju na teret kupca, kaže Radić.
“Imao sam slučaj da završimo sve za tri dana, ali i onaj kada se probiju rokovi i onda potpisuju aneksi. Mi u ugovorima najčešće, ako je idealna situacija, ostavimo rok do 60 dana za realizaciju, ali se dešava da se taj rok probije“, kaže Radić.
Prvi korak je, objašnjava, notarski ugovor koji za stan ove vrijednosti košta od 550 KM do 650 KM. Potom se plaća upis vlasništva u katastru, a za stan od 200.000 KM iznosi 400 KM.
Na ovo ide i taksa od 50 KM za troškove katastra, dakle 450 KM za Republičku upravu za geodetske i imovinsko pravne poslove Republike Srpske (RUGIPP).
“Kupovina na kredit donosi nove obaveze. Pored kupoprodajnog, zaključuje se i poseban notarski ugovor o hipoteci, čija cijena za kredit ove vrijednosti iznosi između 550 i 650 KM. Nakon toga slijedi i upis hipoteke u katastar po istoj tarifi kao i upis vlasništva“, kaže Radić.
Još troškova
Međutim, u praksi konačan račun često bude i veći od onoga što pokazuju notarske tarife, jer dodatne troškove donosi i procedura odobravanja stambenog kredita.
Kupci koji finansiranje obezbjeđuju putem kredita moraju računati i na zahtjeve banaka, od platnih lista, preko potvrde o zaposlenju, vjenčanih listova i druge dokumentacije.
Kod kupovine stana na kredit banka gotovo uvijek traži procjenu ovlaštenog vještaka, a taj trošak najčešće snosi kupac. U praksi se ovaj iznos kreće između 200 i 250 KM.
Iskustvo jedne Banjalučanke, koja je stan kupila na kredit direktno od investitora, pokazuje da se tokom postupka mogu pojaviti i troškovi na koje kupci uopšte ne računaju.
Kaže da je nedavno finalizirala kupovinu stana od 90 kvadrata u novogradnji na kredit i da je tokom kupovine osjetila koliko prikupljanje dokumentacije i probijanje rokova mogu povećati konačan račun.
U banci su od nje tražili da otvori račun i ugovori premium paket čije održavanje košta između 15 i 20 KM mjesečno.
“Nije mnogo, ali na 20 godina se skupi fina suma od najmanje 3.600 KM. Morala sam da platim i osiguranje kredita, jednokratno, što je iznosilo 1.350 KM. Ovaj iznos se mora uplatiti prije nego što kredit bude uopšte odobren. Procjenu stana platila sam 250 KM, s tim da nije bilo obrade kredita, pa to nismo morali da platimo“, objasnila je ona.
Dva osiguranja
Kaže da je potom morala da plati i polisu životnog osiguranja sa minimalnom premijom od 550 KM godišnje, koju može da isplati nakon deset godina, što je oko 17.000 KM.
Prvi notarski ugovor sa investitorom platila je 970 KM, a nakon toga i novih 350 KM aneks zbog produženja roka za isplatu. Kada je sve odobreno, platili su još 970 KM za ugovor o kreditu sa bankom i investitorom.
“Dodatni trošak se pojavio zato što smo kupili stan direktno od investitora zbog čega nam je trebao list nepokretnosti za kompletnu zgradu. Investitor ovaj dokument vadi svakih šest mjeseci, a kupac ne može banci da priloži stariji od 30 dana. U mom slučaju list je bio stariji, a investitor je na jednoj parceli napravio dvije zgrade sa četiri lamele, a ja sam morala da izvadim 29 listova, za svaki stan pod hipotekom. Platila sam svaki po 15 maraka što je 435 KM. Nakon toga smo platili uknjižavanje hipoteke 580 KM“, kaže ona.
Radić objašnjava da se dodatni izdaci često pojavljuju i zbog administrativnih procedura, naročito ako se probiju rokovi za realizaciju kredita, što donosi nove troškove.
Do probijanja rokova dolazi kada kupci ne prikupe dokumentaciju na vrijeme, kada kasni obrada zahtjeva u banci ili zbog drugih administrativnih razloga. Dešavalo se da kupac ne skupi dokumentaciju, da mu direktor ne potpiše potvrde, pa čak i da je bankarski referent na godišnjem odmoru i ne realizuje zahtjev za kredit na vrijeme.
Ako novac nije isplaćen u roku predviđenom ugovorom, najčešće se zaključuje aneks, a u pojedinim slučajevima potpisuje se novi ugovor.
“Ponekad stranke ne žele aneks, nego potpisuju novi ugovor. Inače, aneks se plaća u visini od 50 odsto cijene osnovnog ugovora, što je u našem primjeru 250-300 KM“, objašnjava Radić.
Malo statistike
Inače, prošle godine u RUGIPP-u je registrovano je ukupno 18.172 kupoprodajnih ugovora u kojima je prometovano ukupno 37.950 nepokretnosti, čija je ukupna ostvarena cijena približno 1,37 milijardi КM.
Prosječna cijena stana po kvadratnom metru u Republici Srpskoj iznosila je 2.567 КM po metru kvadratnom i za oko 115 КM je viša nego 2024. godine.
