BANjALUKA- Pravilnik o primjeni Zakona o PDV-u koji se odnosi na kupovinu prve nekretnine sutra stupa na snagu, kada će moći da se podnesu i zahtjevi za povrat PDV-a na kupovinu nekretnine, rečeno je danas u Banjaluci na konferenciji za novinare predstavnika Uprave za indirektno oporezivanje (UIO) BiH.
Šef Odsjeka UIO za povrat, knjigovodsveno praćenje i analizu Milica Vidović rekla je da pravo na povrat PDV-a ima punoljetno lice državljanin BiH sa stalnim mjestom prebivališta u BiH, a predmet povrata su novoizgrađeni stan ili nabavljena kuća koji su bili predmet oporezivanja.
– Predmet povrata ne mogu biti stanovi koji nisu bili bili predmet oporezivanja PDV-a, takozvana starogradnja, niti kuće koje je lice samostalno izgradilo – istakla je Vidovićeva.
Iz Uprave su dodali da kupac ima pravo na povrat:
- za površinu do 40 metara kvadratnih uz
- dodatnih 15 metara kvadratnih po svakom članu porodičnog domaćinstva, koji ne posjeduje nekretninu.
Zahtjevi se podnose prema mjestu prodavca nekretnina, a u regionalnim centrima UIO u:
- Banjaluci,
- Sarajevu,
- Tuzli i
- Mostaru.
– Rok za podnošenje zahtjeva je do kraja godine, a pravo na povrat odnosi se na novoizgrađene stanove na koje je plaćen PDV i koji su uknjiženi na kupce nakon 12. aprila 2025. godine – pojasnili su iz UIO.
Vidovićeva je navela da se potrebna dokumenta za podnošenje zahtjeva prikupljaju na nekoliko mjesta, poput opštinske i gradske uprave, CIPS, notarski ugovori, dokaz da je stan uknjižen i ostalo.
– Zakonski rok za povrat PDV-a je maksimalno šest mjeseci od podnošenja zahtjeva. Stan za koji se odobri povrat PDV-a ne se smije prodati u roku od pet godina – istakla je Vidovićeva.
Kada je riječ o maksimalnoj cijeni na koju se može odobriti povrat PDV-a jeste prosječna cijena stana sa PDV-om u BiH koja je u posljednjem kvartalnom izvještaju, u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora.
– Pravilnik nije propisao tačan iznos koji neko može dobiti za povrat jer se cijene stanova neprekidno mijenjaju – rekla je Vidovićeva.
Na primjer, ukoliko je ugovor o kupoprodaji stana zaključen 31. jula 2025. godine maksimalan iznos povrata koji kupac može ostvariti je 25.149 KM, s obzirom na to da je prema kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku BiH za drugi kvartal te godine prosječna cijena stana po metru kvadratnom iznosila 3.147 KM.
Vidovićeva je navela da jedno od čestih pitanja koje dobijaju jeste da li kupac prvog stana može podnijeti zahtjev za kuću koju je sam izgradio.
– Da, ali isključivo pod uslovom da je gotov stambeni objekat kupljen direktno od prodavca koji je obračunao i uplatio 17 odsto poreza na cjelokupnu vrijednost te kuće. Povrat se ne može ostvariti za kuću koju je kupac samostalno gradio prikupljanjem pojedinačnih računa za građevinski materijal i radove – objasnila je Vidovićeva.
Ona je naglasila da je sve ove i ostale potrebne informacije moguće pronaći na internet stranici UIO BiH.
Površina
Ovo pravo kupac prvog stana može ostvariti za površinu do 40 kvadratnih metara, a ako se odluči da pravo koristi i za članove njegovog porodičnog domaćinstva tada se površina može uvećati do 15 kvadrata po članu.
– Ukoliko kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za kojuima pravo na povrat PDV-a, u tom slučaju pravo na povrat PDV-a može da ostvari srazmjerno do iznosa PDV-a koji odgovara površini stana za koju kupovinu ispunjava uslove, u skladu sa obračunskim vrijednostima – piše u Pravilniku koji je usvojio UO UIO BiH.
Uslovi
Propisani su i uslovi pod kojima kupac prvog stana može da ostvari pravo na povrat PDV -a.
Prvi uslovi govori da je to moguće ako u periodu 10 godina prije dana stupanja na snagu dopuna Zakona o PDV iz 2025. do dana podnošenja zahtjeva nije imao u vlasništvu, zajedničkom vlasništvu, odnosno suvlasništvu stan u BiH, uključujući stanove koji su označeni kao apartmani i slično.
Drugi uslov je da je prodavac stana obračunati PDV za stan koji je predmet kupoprodaje prijavio u eIsporukama i uplatio na Jedinstveni račun kojeg vodi UIO kao sastavni dio mjesečnih obaveza u skladu sa Zakonom o PDV-u.
– Zatim da je do momenta podnošenja zahtjeva za povrat PDV-a, ukupno ugovorena kupoprodajna cijena stana sa uključenim PDV-om u cijelosti isplaćena prodavcu stana uplatom na transakcioni račun prodavca ili na odgovarajuće druge račune ako se stan prodaje pod drugim okolnostima kao što su prodaja stana u izvršnom postupku kada se uplata postignute kupoprodajne cijene stana sa PDV u cjelosti ili djelimično može vršiti uplatom na odgovarajuće račune drugih lica i slično – piše u aktu UIO.
Još jedan od uslova jeste da član njegovog porodičnog domaćinstva nema ili nije imao u vlasništvu, zajedničkom vlasništvu, odnosno suvlasništvu stan na teritoriji BiH u periodu 10 godina prije stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV do dana podnošenja zahtjeva i to samo kada kupac prvog stana odluči da to pravo koristi,
Ukoliko je, kako je precizirano, kupovina prvog stana izvršena zajednički od strane dva ili više fizičkih lica, pravo na povrat PDV-a ima samo jedan od kupaca na površinu iz stava (2) ovog člana, dok ostali kupci mogu ostvariti pravo na povrat PDV-a kao članovi porodičnog domaćinstva, uz ispunjenje propisanih uslova.
Dokumentacija
Zahtjev za povrat PDV-a se podnosi na posebnom obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a, uz koji se dostavlja i dokumentacija u formi originala ili ovjerene kopije.
- izvod iz matične knjige rođenih i dodatno, izvod iz matične knjige vjenčanih ako je zaključio brak koji nije evidentiran u izvodu iz matične knjige rođenih
- uvjerenje o državljanstvu
- dokaz o prebivalištu
- notarski obrađen ugovor o kupoprodaji stana
- poresku fakturu prodavca stana koji je predmet kupoprodaje na kojoj je iskazan PDV
- dokaz da je ugovorena kupoprodajna cijena stana sa PDV u potpunosti isplaćena uplatom na transakcijski račun prodavca
- uvjerenje poreznih/poreskih organa entiteta i Brčko distrikta BiH da kupac prvog stana u periodu 10 godina prije dana stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV do dana podnošenja zahtjeva nije vršio prenos prava svojine nekretnina iz Pravilnika (za oba supružnika)
- uvjerenja organa nadležnog za imovinsko pravne odnose izdato po mjestu prebivališta, kojim se dokazuje da kupac prvog stana trenutno, osim stana koji je predmet povrata PDV, nema u posjedu, vlasništvu ili suvlasništvu i u zajedničkom vlasništvu nekretnine iz Pravilnika (za supružnike)
- dokaz da je prvi stan za koji se traži povrat PDV-a prijavljen odnosno evidentiran u službenim evidencijama
- izjava kupca stana sa ovjerenim potpisom kod nadležnog tijela da kupuje prvi stan data na Obrascu IKPS – Izjava kupca prvog stana, koja je u prilogu ovog pravilnika i čini njegov sastavni dio,
- izjavu o članovima domaćinstva ovjerenu od strane nadležnog organa
- potvrdu sa bankovnim računom kupca prvog stana ili ugovor o otvaranju važećeg računa kod banke na koji će UIO izvršiti povrat PDV-a,
- izjava kupca stana sa ovjerenim potpisom kod nadležnog tijela da je saglasan sa obradom ličnih podataka za potrebe postupka i evidencije na Obrascu ISLP – Obrazac izjava o saglasnosti za obradu ličnih podataka, koja je u prilogu ovog pravilnika i čini njegov sastavni dio
Dio dokumenata biće potrebno dostaviti za svakog od članova porodičnog domaćinstva za kojeg se traži povrat kupac prvog stana.
Ko nema pravo na povrat?
Pravo na povrat PDV ne može da ostvari lice koje je kao kupac prvog stana ranije ostvarilo pravo na povrat PDV-a te ono na ime kojeg je, kao člana porodičnog domaćinstva, kupac prvog stana ostvario povrat PDV s tim da isti može ostvariti pravo na povrat pri kupovini prvog stana u površini i iznosu umanjenom za već iskorišteno pravo.
– To pravo nema lice koje ne ispunjava neki od uslova propisanih te za kojeg bi se utvrdilo da na prevarnim radnjama ili protivzakonitim poslovima zasniva svoj zahtjev za povrat PDV kod kupovine stana – piše u Pravilniku, uz opasku da pravo na povrat PDV-a nije prenosivo i ne može se naslijediti.
– Izuzetno, pravo na povrat se može naslijediti samo ukoliko je kupac stana zahtjev za povrat PDV-a prema UIO podnio prije nastupanja njegove smrti, u kojem slučaju se pravo prenosi na nasljednike saglasno građanskim propisima koji regulišu materiju nasljeđivanja i isti su solidarno odgovorni u slučaju naknadnog obračuna i naplate PDV koji je bio predmet povrata – propisano je aktom koji je usvojen u UO UIO BiH.
Procedura
Zahtjev za povrat poreza podnosi se nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru, prema sjedištu prodavca stana.
– Organizaciona jedinica po sprovedenom postupku provjere ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na povrat PDV-a, rješenjem odlučuje o zahtjevu u roku od šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva – propisano je Pravilnikom.
Lice kojem je odobren povrat PDV po osnovu kupovine prvog stana, ne može otuđiti nabavljeni stan prije isteka roka od 5 godina računajući od dana kada mu je rješenje kojim je odobren povrat uručeno i ovo ograničenje će se, kako je precizirano, evidentirati kod organa nadležnog za imovinsko pravne odnose.
U suprotnom, biće dužan platiti PDV uvećan za pripadajući iznos kamate koja se redovno računa na iznose indirektnih poreza.
Maksimalan iznos povrata PDV-a koji se može ostvariti po jednom zahtjevu kupca prvog stana ne može iznositi više od 24.557,74 KM od sume plaćenog PDV-a.
Tegeltija: Biće rješavana otvorena pitanja
Direktor Uprave za indirektno oporezivanje (UIO) BiH Zoran Tegeltija izjavio je danas da će za podnošenje zahtjeva za povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine biti potrebno dosta dokumenata različitih institucija, ali da će Uprava probati da preuzme ono što može da uradi umjesto građana.
Tegeltija je na konferenciji za novinare rekao da zna da ljudi koji su pravili kuću razmišljaju da imaju pravo na povrat jer su i oni nekome platili PDV, ali je istakao da zakon ne odobrava takvo pravo.
Dodao je da ostaje da se vidi da li će politika donijeti drugačije odluke posredstvom nove izmjene zakona, ali da Uprava nema problem da se vrati PDV za ono za šta je plaćen.
On je napomenuo da je povrat PDV-a na kupovinu prve nekretnine prva izmjena u Zakonu o PDV-u na koju je UIO dala saglasnost, a da se parlamentarnoj proceduri nalazi nekoliko varijanti izmjena.
Ponovio je da sutra stupa na snagu Pravilnik o primjeni Zakona o PDV-u koji se odnosi na kupovinu prve nekretnine, te podsjetio da je nadležni zakon stupio na snagu u aprilu lani.
Tegeltija je rekao da očekuju poteškoće u implementaciji ovog zakona iz dva razloga – jer se građani u BiH prvi put susreću sa procedurama UIO koje provodi upravni postupak i jer se zaposleni u UIO prvi put sreću sa ovom materijom.
– Sve ono što se bude kroz primjenu zakona i pravilnika pojavilo kao otvoreno pitanje za koji nije dat jasan odgovor pokušaćemo da pojasnimo kroz pravilnik i razgovor sa Upravnim odborom UIO – poručio je Tegeltija.
Tegeltija je ocijenio da je povrat PDV-a na kupovinu prve nekretnine dobra stvar, za šta je najzaslužniji ministar finansija i trezora u Savjetu ministara Srđan Amidžić.
